Законодательство Багамских Островов — одно из самых благоприятных в регионе для иностранных покупателей недвижимости. Оно основано на английском общем праве (
Common Law), а основные правила покупки регулируются Законом об иностранных землевладельцах (
International Persons Landholding Act).
1. Юридические особенности и права владения
- Форма собственности: Иностранцы могут владеть недвижимостью на правах безусловной частной собственности (Freehold — безусловное владение) или долгосрочной аренды (Leasehold, обычно на 99 лет).
- Покупка для личного пользования (до 2 акров / ~0,8 га): Не требует предварительного разрешения от правительства. Покупателю достаточно пройти процедуру простой регистрации в Совет по инвестициям (Bahamas Investment Authority, BIA) после завершения сделки, чтобы получить Certificate of Registration.
- Покупка земельных участков свыше 2 акров, для сдачи в аренду или коммерции: Требует обязательного получения предварительного разрешения (Permit) от BIA до подписания договора купли-продажи. Без этого разрешения сделка признается недействительной.
- Оформление на юридическое лицо: Иностранцы могут покупать объекты как на физическое лицо, так и на компанию, зарегистрированную на Багамах (например, IBC — International Business Company) или за границей.
2. Визовый режим и статус резидента (ВНЖ и ПМЖ)
Сама по себе покупка недвижимости не дает автоматического права на работу, но предоставляет возможность получить статус проживания в стране.
- Карта домовладельца (Homeowner’s Card): Любой иностранный владелец жилой недвижимости имеет право оформить годовую карту домовладельца. Она дает право свободно въезжать на Багамы и проживать там всей семье без необходимости продлевать туристическую визу.
- Экономический ПМЖ (Economic Permanent Residency):
- При покупке жилой недвижимости на сумму от $750 000 до $1 000 000 и выше иностранец получает право подать заявку на бессрочный ПМЖ.
- При покупке объекта стоимостью от $1,5 млн заявка на ПМЖ рассматривается по ускоренной схеме (Accelerated Consideration).
- Примечание: ПМЖ за покупку недвижимости дает право на проживание и статус налогового резидента (при нахождении в стране от 183 дней в году), но не дает права на работу по найму на Багамах.
3. Процедура сделки и юридическое сопровождение
- Обязательное участие местного адвоката: По законам Багамских Островов сделку с недвижимостью не имеет права проводить риелтор без лицензированного багамского юриста. Адвокат покупателя проверяет чистоту титула (Title Search), отсутствие обременений и готовит договор (Agreement for Sale).
- Депозит: При подписании предварительного договора покупатель вносит 10% от стоимости на эскроу-счет адвоката или продавца.
- Завершение сделки (Completion): После проверки документов выплачивается остаток средств, подписывается купчая (Deed of Conveyance), выплачиваются налоги и документ регистрируется в Реестре записей (Registry of Records). Стандартный срок сделки — от 3 до 6 месяцев.
4. Налогообложение и сопутствующие расходы
На Багамах
отсутствуют налоги на доходы физлиц, на прирост капитала, на наследство и дивиденды. Однако при покупке и владении недвижимостью есть обязательные сборы:
- Гербовый сбор / НДС на передачу недвижимости (VAT / Stamp Duty on Transfer): Разделяется по договоренности между покупателем и продавцом (обычно 50/50). Ставка зависит от стоимости объекта (до 10% для объектов свыше $1 млн).
- Услуги юриста: Стандартная шкала багамской коллегии адвокатов — 2.5% от суммы сделки (+ НДС 10% на услуги юриста).
- Комиссия риелтора: Обычно 6% (на освоенных землях) или 10% (на необработанных землях), оплачивается продавцом (если сделка не оформлена по схеме Net Sale, где расходы берет покупатель).
- Ежегодный налог на недвижимость (Real Property Tax):
- Первые $300 000 стоимости жилья для собственного проживания — 0%.
- От $300 000 до $500 000 — 0,625%.
- Свыше $500 000 — 1% (максимальная сумма налога ограничена лимитом $150 000 в год).
